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再建築不可物件、売りたい、買いたい!

再建築不可物件は売れるのかな。

再建築不可物件を買いたいな。

そんな声にお応えさせていただきます。

・現況有姿(今のままの状態)で買取ます!

・瑕疵担保免責(責任なし)で結構です!

・残置物もこちらで処分します!

・境界非明示で結構です!

・他社で断られた方もお気軽にお問合せ下さい。

・高値で買い取らせていただきます!

諸条件等柔軟に対応させていただきます。

・買いたい方はエリアやご予算、諸条件等をご記入の上、
 お問合せ下さい。

 

買取実績
・足立区千住河原町
・練馬区西大泉6丁目
・品川区小山台
・千葉県松戸市松戸新田
・横浜市南区 等々

お気軽にご相談下さい。

 

再建築不可物件とは

一般的に敷地が建築基準法上の道路に2m以上接していない物件を再建築不可物件といいます。現状では新たに建築確認を取得して建替えることが出来ない物件です。

建築基準法上の道路に2m以上接していないと建て替えが出来ないのでしょうか?
→例えば接道が1.9mあり、43条但書を取得することが出来れば建替えすることが出来
 ます。(要件等は役所等にご相談下さい。)

見た目は新築のような再建築不可物件がありますが、建替えではないのでしょうか?
→建て替えではなく、リフォーム扱いになります。

家が火事で燃えてしまった場合、もう諦めるしかないのでしょうか?
→区役所に行き、申請することにより復元出来る可能性があります。

他にデメリットはないのでしょうか?
→都市銀行や信用金庫等の1%を切るような住宅ローンは使えません。
 再建築不可物件を住宅ローンで組める金融機関は限られていまして、
 金利が高く(3.9%程度~)なり、連帯保証人を求められます。
 また自己資金もその方の内容によりますが、物件価格の2~3割程度必要になります。

再建築不可物件を買われる方はみんな高い金利のローンを使われているのでしょうか?
→建替えの出来る物件と比べ、格安なので現金で購入されたり、公務員の方は共済で借入を
 して購入された方もいらっしゃいます。他にも事業をされている方で取引先金融機関へ 
 相談し、低利で融資を受けた方や会社の融資を利用して購入された方もいらっしゃいます。

再建築不可物件でも耐震基準適合証明書を取得することにより、住宅ローン減税が適用されたり、不動産取得税を免除することが出来る等メリットがあります。

再建築不可物件の住宅ローン

再建築不可物件を購入するときには、都市銀行や信用金庫などの住宅ローンが利用できないため、現金一括で購入したいところです。再建築不可物件は相場より安く、東京都内の一戸建てでも価格は数百万円から一千万、二千万以下であることが多いです。

購入する際は、銀行のフリーローンもしくはノンバンクの住宅ローンを利用することになります。再建築不可物件でも利用できるノンバンクの住宅ローン金利は2016年4月時点では、変動金利3.9%もしくは4.4%となります。

※住宅ローン申し込み者の年齢や収入などに応じて、金利や返済期間は異なります。

リフォームローン

再建築不可物件を購入したならば、リフォームが必要になります。

耐震リフォームや外壁・屋根・内装・基礎から床下まで、フルリフォームするとなるとリフォーム代金の総額は1000万円を超えてきてます。床面積30坪ぐらいの物件を新築同様にリフォームするのであれば、少なくとも1500万円から2000万円くらいかかってきます。

リフォーム済みであればいいのですが、再建築不可物件の売買は個人売主の物件であればリフォームされていない状態でボロボロのまま売りに出されていることもあります。小さなリフォーム会社や工務店にリフォーム依頼をすると、リフォームローンの金利が高いこともあるので要注意です。

リフォーム会社を通さずに、銀行や信用金庫にリフォームローンの相談に行っても、再建築物件の場合には断られる場合が多いです。

金利負担が大きい

再建築不可物件のデメリットは建て替えができないということだけではありません。

大手都市銀行や信用金庫などの住宅ローンやリフォームローンの利用が難しいため、ノンバンクを利用するとなると金利負担が大きいのです。

物件代金が安くても金利負担が高いと、物件代金が安いメリットを享受できません。

2000万円の物件を大手都市銀行の優遇金利0.625%で購入=1200万円の再建築不可物件をノンバンクの住宅ローン金利4%d購入。35年でシミュレーションすると、総返済額は同じとなります。

住宅ローンを組んでから購入する人からしたら、相場よりも安く購入しないと再建築不可物件の購入は損をしてしまうことになります。

融資がつかないから高く売れない

再建築不可物件は都市銀行や信用金庫の住宅ローンの融資がつきません。

いくら安くても、金利が安い住宅ローンの商品が利用できないとなると・・・買い手がなかなかつきません。

将来的に再建築不可物件の売却を検討するならば、現金一括で購入してくれる方かノンバンクの住宅ローンを組んで購入を探してくれる方を探す必要があります。

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