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解決事例
相続した老朽化アパートを再生し満室稼働へ｜再建築不可・江戸川区東葛西の事例
他社で断られた物件や、隣地トラブル・境界問題がある不動産も対応可能です。
隣地トラブルで売却できない再建築不可物件でも解決できます。
相続した老朽化アパートを再生し満室稼働へ｜再建築不可・江戸川区東葛西の事例
「相続したものの、改修費用が高すぎて手が出せない。 高齢で管理もできない。今のうちに処分したい——」
そんなお悩みを抱えたオーナー様から依頼を受け、 買取からリフォーム・近隣との調整・満室稼働まで 一貫して解決した事例です。
案件の概要
所在地：東京都江戸川区東葛西
土地面積：108.21㎡
建物面積：127.52㎡（木造2階建アパート・4世帯）
土地権利：所有権
物件種別：再建築不可（建築基準法上の道路に接していない）
最寄駅：東京メトロ東西線「葛西」駅徒歩15分
解決内容：買取→近隣調整→リフォーム→満室稼働
最初の状況——相続したものの、手の打ちようがない
オーナー様は相続でこの物件を取得されました。 しかし状況は非常に厳しいものでした。
建物は昭和50年代に建てられた4世帯のアパート。 1世帯には20年以上住まわれている入居者がおり、 残り3世帯は10年以上空室のまま放置されていました。
室内は老朽化が進み埃まみれ。屋根の棟も崩れかけている状態でした。
さらに物件の構造上の問題も深刻でした。 敷地は約30坪ですが、幅1m程度の通路が20m以上続く形状で、 仮に通路幅が2mあったとしても建築確認を取得できない、 典型的な再建築不可物件でした。
加えて建物は敷地ギリギリに建てられており、 外壁の塗装工事には隣地に足場を設置しなければならない という制約もありました。
オーナー様はすでに高齢で管理もできず、 改修には相当な費用がかかることは明らかでした。 「今のうちに処分したい」というご希望でした。
当社の判断——買取を決断
現地調査の結果、改修費用が相当かかることは明らかでした。 しかし当社はこの物件の可能性を見ていました。
葛西・浦安・一之江という複数の駅を利用できる立地、 閑静な住宅街という環境、そして既存の長期入居者の存在。
査定後、当社で買取らせていただくことを決断しました。
解決への道筋——4つのステップ
ステップ1｜長期入居者への挨拶、そしてエアコンの設置
買取後、最初に行ったのは工事の段取りではありませんでした。 20年以上住まわれている入居者の方へ、 丁寧にご挨拶に伺うことでした。
お会いすると、とても気さくな方でした。 話をしていく中で、ある事実が明らかになりました。
近年の猛暑が続く中、この部屋にはエアコンがなかったのです。
当社はすぐに動きました。 工事よりも先に、まずエアコンを設置させていただきました。
ステップ2｜近隣への丁寧な挨拶と足場設置の依頼
建物は敷地ギリギリに建てられていたため、 外壁の塗装工事には隣地に足場を設置する必要がありました。
当社は近隣の方々に丁寧に挨拶に伺い、 工事の内容と足場設置の必要性を誠実に説明しました。
近隣の方々は快く足場の設置を受け入れてくださいました。 日頃からの誠実な対応が、スムーズな工事につながりました。
ステップ3｜3世帯のリフォームを実施
長年空室だった3世帯は老朽化が著しく、 リフォームには相当な手間がかかりました。 外壁塗装・屋根補修・室内の全面リフォームを 一つひとつ丁寧に仕上げていきました。
ステップ4｜割安な賃料で募集、満室稼働を実現
リフォーム完成後、近隣相場より割安な賃料で入居者を募集。 結果、全4世帯が入居し満室稼働となりました。
20年以上住まわれていた入居者の方も、 新しくきれいになった建物で引き続き快適に暮らしていただいています。
この事例から学べること
老朽化した再建築不可物件は「価値がない」わけではありません。 適切なリフォームと周囲への誠実な対応によって、 収益を生む資産へと生まれ変わることができます。
「相続したが管理できない」「改修費用が出せない」という状況でも、 当社が直接買取ることで、オーナー様の負担なく解決できます。
そして当社が最も大切にしているのは、 物件だけでなくそこに関わる全ての人への配慮です。
長期入居者へのエアコン設置、近隣への丁寧な挨拶—— こうした一つひとつの積み重ねが、 スムーズな解決につながると考えています。
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