再建築不可×通行トラブル×国有地越境を解決し売却成立｜三軒茶屋　　（世田谷区太子堂）の事例

所在地：東京都世田谷区太子堂
土地面積：33.05㎡
建物面積：101.73㎡（木造2階建）
土地権利：所有権
物件種別：再建築不可
最寄駅：東急田園都市線「三軒茶屋」駅徒歩約9分
解決内容：買取→全面リフォーム（3ヶ月）→状況説明の上、売却成立

三軒茶屋の商店街に近く、生活利便性の高いエリアに位置する物件でしたが、 複数の深刻な問題を抱えていました。

ひとつ目は再建築不可です。建築基準法上の道路に接しておらず、 建替えができない状態でした。

ふたつ目は通行トラブルです。通路部分を巡り近隣との関係が悪化しており、 工事を進めることも難しい状況でした。なお通行権については 過去の裁判により権利が認められていましたが、実務上の調整が必要でした。

みっつ目は建物の一部が国有地にかかっていることです。 長期間の空き家で老朽化も進んでおり、 他社に相談しても断られる状態でした。

現地調査と権利関係の精査を行い、 通行権の内容や現地状況を確認した結果、 実務上問題なく対応できると判断しました。

国有地にかかっている部分については、 実態として問題が起こる可能性は低く、 買主様に状況を丁寧に説明した上で売却する方針としました。

当社で物件を買取り、解決に向けて動き始めました。

・近隣への説明・調整 過去の経緯を踏まえ、工事に関する説明と調整を丁寧に実施しました。

・土壁を含む全面リフォーム 建物は非常に古く、壁は土壁でした。 土壁の解体・処理から始まり、建物全体を全面的に改修。 夏の猛暑の中、約3ヶ月をかけて新築同様の状態へと仕上げました。

・状況を説明した上で売却 リフォーム完成後、国有地越境の状況を含む物件の経緯を 買主様に丁寧にご説明した上で売却しました。

無事に取引完了となりました。

権利関係・近隣関係・実務対応の3点を同時に整理したためです。

再建築不可や通行問題のある不動産は、 条件だけで判断すると「売れない」という結論になりがちです。 しかし現地を詳しく調査し、権利の実態を把握した上で 丁寧に対応することで、解決への道が開けます。

また国有地越境についても、問題が起こる可能性が低いと判断できれば、 隠さず説明した上で売却するという選択肢があります。 誠実な情報開示が買主様の信頼につながりました。

複数の問題が重なった物件でも、あきらめる必要はありません。 問題の本質を正しく見極め、順序立てて対応することで 解決できるケースは多くあります。

「他社に断られた」「どこに相談すればいいかわからない」 そのような状況でも、当社にご相談いただければ 一緒に解決策を考えます。

同じような状況でも解決できる可能性があります。まずはお気軽にご相談ください。

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再建築不可・通行トラブル・越境など複雑な問題を抱えた物件でも、 まず話を聞かせてください。 状況を整理し、今後の動き方をご一緒に考えます。 秘密厳守・売却前提でなくてもOKです。

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