再建築不可物件、借地権、底地、共有持分、任意売却等複雑な不動産のことなら、株式会社パトリにお任せください。

株式会社パトリ

再建築不可物件、不動産の事ならお任せ下さい!

 東京都港区南青山6-6-21
 グロービル青山 6階

アクセス:表参道駅より徒歩10分

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03-6419-7881

営業時間:10:00~19:00

トピックス

2019年7月30日

大田区南雪谷中古戸建、成約しました。

2019年7月29日

大田区中馬込中古戸建、取得しました。

2019年7月27日

杉並区荻窪1丁目中古戸建(再建築不可)、成約しました。

2019年7月11日

中野区江原町中古戸建(再建築不可物件)、取得しました。

2019年7月8日

大田区大森西中古戸建(再建築不可物件)、取得しました。

2019年6月7日

練馬区三原台中古戸建(再建築不可物件)、取得しました。

2019年5月30日

中野区東中野中古戸建(再建築不可物件)、成約しました。

2019年5月27日

パレ・ドール東所沢(中古マンション)、取得しました。

2019年5月19日

北区志茂2丁目中古戸建(再建築不可)、成約しました。

2019年5月17日

杉並区梅里2丁目中古戸建(再建築不可)、成約しました。

2019年5月16日

大田区南雪谷中古戸建、取得しました。

2019年4月27日

品川荏原6丁目中古戸建再建築不可)、成約しました。

2019年4月23日

杉並区荻窪1丁目中古戸建(再建築不可)、取得しました。

2019年4月4日

杉並区荻窪3丁目中古戸建、成約しました。
クリオ神奈川新町壱番館(中古マンション)、取得しました。

2019年4月3日

入間郡三芳町中古戸建、成約しました。

2019年4月2日

北区志茂中古戸建(再建築不可)、取得しました。

2019年3月11日

世田谷区大原借地権付中古戸建、取得しました。

2019年3月8日

杉並区成田西中古戸建(再建築不可)、取得しました。

2019年2月15日

資本金を1500万円に増資しました。

2019年2月5日

杉並区梅里2丁目中古戸建(再建築不可)、取得しました。

2019年1月17日

市川市大洲2丁目中古戸建、成約しました。

2019年1月10日

杉並区荻窪3丁目中古戸建、取得しました。

2019年1月1日

本年も宜しくお願い申し上げます。

2018年12月25日

中野区弥生町中古戸建(再建築不可物件)、成約しました。

2018年12月14日

中野区東中野中古戸建(再建築不可物件)取得しました。

2018年12月11日

品川区荏原中古戸建(再建築不可物件)取得しました。

2018年11月16日

さいたま市緑区中尾中古戸建、成約しました。

2018年11月2日

鶴見区矢向底地、成約しました。

2018年10月29日

ロータリーパレス溝の口、成約しました。

2018年10月17日

鶴見区矢向底地、成約しました。

2018年10月13日

市川市大洲中古戸建(再建築不可)、取得しました。

2018年10月2日

川崎市高津区ロータリーパレス溝の口、販売開始しました。

2018年9月20日

中野区弥生町中古戸建(再建築不可)、取得しました。

2018年9月6日

入間郡三芳町中古戸建、リフォーム開始しました。

2018年8月31日

弊社の経営革新計画が承認されました。

2018年8月30日

鶴見区下末吉借地権付アパート、取得しました。

2018年8月8日

千葉市美浜区中古マンション、シーブレイス取得しました。

2018年7月21日

鹿沼市西鹿沼町中古戸建、取得しました。

2018年7月20日

さいたま市緑区中尾中古戸建、取得しました。

2018年7月17日

港北区綱島共有持分、解決しました。

2018年7月11日

鶴見区岸谷4丁目中古戸建(アパート)、販売開始しました。

2018年6月12日

千代田区神田錦町1棟ビル、取得しました。

2018年6月7日

伊東市瓶山2丁目売別荘、成約しました。

2018年5月20日

入間郡三芳町中古戸建(再建築不可)、取得しました。

2018年4月23日

世田谷区大原1丁目底地、取得しました。

2018年4月20日

さいたま市緑区原山中古戸建、成約しました。

2018年4月12日

鶴見区岸谷中古アパート、取得しました。

2018年3月26日

杉並区下高井戸5丁目売地、販売開始しました

2018年3月12日

立川市錦町中古マンションハイネス立川、取得しました。

2018年3月3日

横浜市鶴見区矢向、買取の為の視察しました

2018年2月26日

横浜市鶴見区岸谷中古戸建、買取の為の視察しました。

2018年2月9日

伊東市池(天城高原)中古別荘、成約しました。

2018年2月7日

立川市錦町中古マンション、買取の為の視察しました。

2018年1月24日

三鷹市下連雀賃貸併用中古戸建、リフォーム完成しました。

2018年1月22日

世田谷区太子堂中古戸建、成約しました。

2017年12月21日

足立区千住元町、買取の為の視察しました

2017年12月11日

渋谷区幡ヶ谷中古戸建、成約しました。

2017年12月5日

荒川区南千住5丁目借地権付建物、取得しました。

2017年11月1日

三鷹市下連雀中古アパート、取得しました。

2017年10月27日

墨田区横川土地、取得しました。

2017年9月25日

八王子市丹木町中古戸建共有持分解消しリースバック開始しました。

2017年9月21日

渋谷区幡ヶ谷1丁目中古戸建、販売開始しました。

2017年9月13日

日立市中丸町中古戸建、成約しました。

2017年8月26日

目黒区目黒、買取の為の視察しました。

2017年8月15日

世田谷区太子堂中古戸建、取得しました。

2017年8月8日

八王子市丹木町中古戸建、入札落札しました。

2017年8月2日

墨田区京島底地、成約しました。

2017年7月20日

荒川区東日暮里6丁目中古アパート、成約しました。

2017年7月9日

新座市栗原中古戸建(再建築不可)、成約しました。

2017年6月13日

マンション用地弊社で直接買い取ります。

2017年5月10日

新座市栗原中古戸建(再建築不可)、取得しました。

2017年5月2日

伊東市瓶山、海と山が一望出来る別荘地約510坪取得しました。

2017年4月19日

台東区台東3丁目売地、成約しました。

2017年4月18日

長野県佐久市中古ログハウス、成約しました。

2017年4月10日

渋谷区幡ヶ谷中古戸建(再建築不可)、取得しました。

2017年3月24日

品川区小山台中古戸建、成約しました。
たくさんのお問合せありがとうございました。

2017年3月9日

日立市中丸町中古戸建、共有持分を取得し一体の所有権になりました。

2017年3月7日

東久留米市前沢4丁目中古戸建、成約しました。

2017年3月1日

品川区小山台中古戸建(再建築不可)、販売開始しました。

2017年2月10日

天城高原別荘、写真アップしました。

2017年2月4日

所沢市狭山ヶ丘中古戸建、リフォーム開始しました。

2017年2月1日

品川区小山台1丁目中古戸建耐震基準適合証明書を取得しました。

2017年1月19日

横浜市港北区綱島共有持分、取得しました。

2017年1月18日

東久留米市前沢中古戸建(再建築不可)販売開始しました。

2017年1月10日

品川区小山台中古戸建(再建築不可)リフォーム開始しました。

2017年1月5日

本年も宜しくお願い致します。

2016年12月26日

古物商許可を取得しました。
古物営業法に基づく表記

2016年12月20日

墨田区京島底地墨田区横川中古戸建(再建築不可)
2物件取得しました。

2016年12月5日

長野県佐久市内山中古ログハウス、販売開始しました。

2016年11月29日

埼玉県狭山市狭山ヶ丘中古戸建、取得しました。

2016年11月21日

品川区小山台中古戸建、取得しました。再販売は来年です。

2016年11月10日

日光市柄倉中古戸建、成約しました。

2016年10月21日

東久留米市前沢中古戸建(約71坪)取得しました。

2016年10月19日

日光市柄倉中古戸建、写真アップしました。

2016年10月19日

コラム、更新しました。

2016年10月12日

台東区台東3丁目売地、販売開始しました。

2016年10月10日

練馬区立野町新築戸建、成約しました。

2016年10月4日

練馬区立野町新築戸建、10月21日完成予定です。

2016年9月16日

練馬区立野町新築戸建、外観写真アップしました。
10月末完成予定です。

2016年9月1日

東久留米市前沢、中古戸建(約71坪)契約しました。

2016年8月21日

浦安市富士見5丁目中古戸建、成約しました。

2016年8月19日

世田谷区祖師谷6丁目中古戸建、アップしました。

2016年8月15日

浦安市富士見5丁目中古戸建、ディズニーランド至近の閑静な住宅地です。リフォーム完成し販売開始しました。

2016年8月4日

練馬区立野町新築戸建、ローン解約につき再販売開始しました。

2016年8月4日

足立区千住河原町中古戸建、成約しました。

2016年7月26日

荒川区東日暮里6丁目中古アパート、取得しました。

2016年7月16日

弊社売主練馬区立野町新築戸建、成約しました。

2016年7月15日

杉並区本天沼1丁目中古戸建アップしました。
中野区中野1丁目中古戸建(再建築不可)アップしました。

2016年6月17日

長野県佐久市キャンプ場近くのログハウス、取得しました。

2016年6月10日

台東区谷中1丁目中古戸建、取得しました。

 2016年6月9日

コラム更新しました。

 2016年5月18日

品川区荏原1丁目中古戸建(再建築不可)アップしました。

 2016年5月8日

弊社専任物件、テラス恵比寿の丘、成約しました。

 2016年5月7日

松戸市松戸新田土地(約47.5坪)中古戸建、一括にて成約しました。

 2016年4月24日

浦安市富士見中古戸建、取得しました。

 2016年4月10日

リフォーム事例アップしました。

 2016年4月1日

横浜市南区浦舟町中古戸建、成約しました。

 2016年3月22日

横浜市戸塚区名瀬町中古戸建、成約しました。

 2016年3月20日

弊社専任物件、テラス恵比寿の丘1億5300万円アップしました。

 2016年3月19日

大田区久が原4丁目中古戸建(再建築不可)アップしました。

 2016年3月17日

那須郡那須町土地約443坪、成約しました。

 2016年3月8日

栃木県日光市、ゴルフ場隣接の別荘地約81坪取得しました。

 2016年2月24日

松戸市松戸新田中古戸建、隣地約47.5坪追加取得しました。

 2016年2月16日

京都府長岡京市中古戸建、成約しました。

 2016年2月7日

横浜市戸塚区名瀬町中古戸建(再建築不可)、取得しました。

 2016年2月1日

少人数私募債、発行しました。

 2016年1月28日

那須郡那須町土地約443坪、取得しました。

 2016年1月25日

練馬区立野町中古戸建、取得しました。

 2016年1月20日

鉾田市上幡木売地、成約しました。

 2015年12月26日

松戸市松戸新田、中古戸建取得しました。

 2015年12月11日

文京区白山1丁目土地中古戸建成約しました。

 2015年11月28日

借地権解決事例12、アップしました。

2015年11月4日

文京区白山土地、取得しました。

2015年10月18日

京都府長岡京市中古戸建取得しました。

2015年10月9日

コラム、ちょくちょく更新してます。

2015年9月27日

横浜市磯子区中古戸建(再建築不可)取得しました。

2015年9月11日

練馬区西大泉5丁目中古戸建(再建築不可)成約しました。

2015年9月10日

大田区矢口3丁目中古戸建(再建築不可)アップしました。

2015年8月19日

練馬区西大泉5丁目中古戸建(再建築不可)取得しました。

2015年8月10日

流山市駒木借地権約2277坪、売却依頼受けました。老人ホーム、物流配送センター、工場等に向いています。詳細はお問合せ下さい。

2015年8月5日

販売予告!練馬区高松2丁目中古戸建(再建築不可)アップしました。価格は4,980万円。

2015年8月4日

販売予告!葛飾区新宿5丁目中古戸建(再建築不可)アップしました。価格は1,780万円後半予定。

2015年8月2日

葛飾区堀切4丁目借地権付中古戸建成約しました。

2015年7月13日

弊社専任物件、荒川区東日暮里5丁目新築戸建成約しました。

2015年6月30日

大田区南馬込1丁目中古戸建、溝の口パークホームズ、町屋4丁目売地成約いたしました。今月もたくさんのお問合せありがとうございました。

2015年6月20日

葛飾区堀切4丁目借地権取得しました!

2015年6月13日

借地権解決事例11アップしました!

2015年5月25日

弊社専任物件、中古マンション川崎市高津区溝口3丁目
溝の口パークホームズ アップしました!

2015年5月17日

中野区南台4丁目中古戸建アップしました!

2015年5月15日

借地権解決事例10アップしました!

2015年5月13日

借地権解決事例アップしました!

2015年5月10日

借地権解決事例5アップしました!

2015年5月3日

大田区南馬込1丁目中古戸建アップしました!

2015年5月2日

借地権解決事例4アップしました!

2015年4月24日

借地権解決事例3アップしました!

2015年4月20日

借地権解決事例2アップしました!

2015年4月15日

借地権解決事例1アップしました!

2015年4月13日

当社専任物件、中古マンションコスモ青葉台シェル・ヴェール壱番館3,800万円アップしました!

2015年4月1日

当社専任物件、荒川区町屋3丁目売地9280万円アップしました!

2015年3月29日

渋谷区神宮前未公開売地情報入手しました。詳細はお問合せ下さい。

2015年3月21日

港区西麻布4丁目売地残り1区画、詳細はお問合せ下さい。

2015年3月14日

当社専任物件、荒川区町屋4丁目売地3,780万円アップしました!

2015年3月12日

大田区東矢口3丁目中古戸建アップしました!

2015年3月7日

荒川区荒川6丁目借地権付新築戸建3780万円アップしました!

2015年3月3日

世田谷区桜1丁目売地4980万円アップしました!

2015年2月28日

当社専任物件、荒川区東日暮里5丁目新築戸建5680万円アップしました!

2015年2月26日

ホームページリニューアルしました!

トピックス2

2017年5月25日

練馬区東大泉、買取の為の視察しました。

2017年5月23日

豊島区西巣鴨1丁目、買取の為の視察しました。

2017年4月29日

さいたま市岩槻区、横浜市神奈川区買取の為の視察しました。

2017年4月1日

杉並区高井戸西、大田区田園調布視察しました。

2017年3月28日

伊東市瓶山、買取の為の視察しました。

2017年3月22日

新座市栗原、買取の為の視察しました。

2017年3月21日

品川区中延、浦和市原山、買取の為の視察しました。

2017年3月4日

横浜市西区、買取の為の視察しました。

2017年2月24日

荒川区4物件、売却依頼受けました。

2017年2月18日

市川市八幡中古戸建、買取の為の視察しました。

2017年2月12日

横須賀市西浦賀底地300坪、買取の為の視察しました。

2017年2月3日

八王子市泉町、視察しました。

2017年1月30日

足立区、八潮市買取の為の視察しました。

2017年1月20日

八王子市丹木町視察しました。

2017年1月14日

横浜市港北区綱島買取の為の視察しました。

2017年1月10日

伊東市天城高原別荘、買取の為の視察しました。

2016年12月25日

川崎市麻生区、横浜市都筑区、買取の為の視察しました。

2016年12月13日

世田谷区下馬買取の為の視察しました。

2016年12月10日

市川市菅野買取の為の視察しました。

2016年12月7日

墨田区横川再建築不可物件墨田区京島底地
買取の為の視察(内見)しました。

2016年12月6日

渋谷区千駄ヶ谷、買取の為の視察しました。

2016年12月4日

保土ヶ谷区借地権、買取の為の視察しました。

2016年12月2日

江東区門前仲町借地権、買取の為の視察しました。。

2016年11月27日

成田市飯田町、売却依頼あり視察しました。

2016年11月22日

鎌倉市由比ガ浜、借地権付中古戸建買取の為の視察しました。

2016年11月19日

大田区西馬込買取の為の視察しました。

2016年11月13日

足立区綾瀬、再建築不可中古戸建、買取の為の視察しました。

2016年11月5日

墨田区京島墨田区横川買取の為の視察しました。

2016年10月14日

目黒区目黒本町、買取の為の視察しました。

2016年10月17日

江戸川区東小松川、買取の為の視察しました。

2016年10月19日

北区赤羽西、買取の為の視察しました。

2016年10月26日

埼玉県狭山市狭山ヶ丘、買取の為の視察しました。

2016年10月28日

横浜市神奈川区買取の為の視察しました。

2016年10月30日

江東区南砂、底地買取の為の視察しました。

一般的に敷地が建築基準法上の道路に2m以上接していない物件を再建築不可物件といいます。現状では新たに建築確認を取得して建替えることが出来ない物件です。

建築基準法上の道路に2m以上接していないと建て替えが出来ないのでしょうか?
→例えば接道が1.9mあり、43条但書を取得することが出来れば建替えすることが出来
 ます。(要件等は役所等にご相談下さい。)

見た目は新築のような再建築不可物件がありますが、建替えではないのでしょうか?
→建て替えではなく、リフォーム扱いになります。

家が火事で燃えてしまった場合、もう諦めるしかないのでしょうか?
→区役所に行き、申請することにより復元出来る可能性があります。

他にデメリットはないのでしょうか?
→都市銀行や信用金庫等の1%を切るような住宅ローンは使えません。
 再建築不可物件を住宅ローンで組める金融機関は限られていまして、
 金利が高く(3.9%程度~)なり、連帯保証人を求められます。
 また自己資金もその方の内容によりますが、物件価格の2~3割程度必要になります。

再建築不可物件を買われる方はみんな高い金利のローンを使われているのでしょうか?
→建替えの出来る物件と比べ、格安なので現金で購入されたり、公務員の方は共済で借入を
 して購入された方もいらっしゃいます。他にも事業をされている方で取引先金融機関へ 
 相談し、低利で融資を受けた方や会社の融資を利用して購入された方もいらっしゃいます。

再建築不可物件でも耐震基準適合証明書を取得することにより、住宅ローン減税が適用されたり、不動産取得税を免除することが出来る等メリットがあります。

一戸建てやマンションなどの不動産の購入をするときには、銀行や信用金庫などの住宅ローンを利用することができます。

 

住宅ローン・・・購入予定の土地建物を担保に数千万円のお金を借りることができる銀行のプラン

しかし、再建築不可物件の場合には、銀行や信用金庫などの住宅ローンが利用できません。銀行や信用金庫は再建築不可物件に関しては担保評価なし、担保評価が低すぎるとみなしていることが要因です。

 

再建築不可物件の住宅ローン

再建築不可物件を購入するときには、都市銀行や信用金庫などの住宅ローンが利用できないため、現金一括で購入したいところです。再建築不可物件は相場より安く、東京都内の一戸建てでも価格は数百万円から一千万、二千万以下であることが多いです。

購入する際は、銀行のフリーローンもしくはノンバンクの住宅ローンを利用することになります。再建築不可物件でも利用できるノンバンクの住宅ローン金利は2016年4月時点では、変動金利3.9%もしくは4.4%となります。

※住宅ローン申し込み者の年齢や収入などに応じて、金利や返済期間は異なります。

リフォームローン

再建築不可物件を購入したならば、リフォームが必要になります。

耐震リフォームや外壁・屋根・内装・基礎から床下まで、フルリフォームするとなるとリフォーム代金の総額は1000万円を超えてきてます。床面積30坪ぐらいの物件を新築同様にリフォームするのであれば、少なくとも1500万円から2000万円くらいかかってきます。

リフォーム済みであればいいのですが、再建築不可物件の売買は個人売主の物件であればリフォームされていない状態でボロボロのまま売りに出されていることもあります。小さなリフォーム会社や工務店にリフォーム依頼をすると、リフォームローンの金利が高いこともあるので要注意です。

リフォーム会社を通さずに、銀行や信用金庫にリフォームローンの相談に行っても、再建築物件の場合には断られる場合が多いです。

金利負担が大きい

再建築不可物件のデメリットは建て替えができないということだけではありません。

大手都市銀行や信用金庫などの住宅ローンやリフォームローンの利用が難しいため、ノンバンクを利用するとなると金利負担が大きいのです。

物件代金が安くても金利負担が高いと、物件代金が安いメリットを享受できません。

2000万円の物件を大手都市銀行の優遇金利0.625%で購入=1200万円の再建築不可物件をノンバンクの住宅ローン金利4%d購入。35年でシミュレーションすると、総返済額は同じとなります。

住宅ローンを組んでから購入する人からしたら、相場よりも安く購入しないと再建築不可物件の購入は損をしてしまうことになります。

融資がつかないから高く売れない

再建築不可物件は都市銀行や信用金庫の住宅ローンの融資がつきません。

いくら安くても、金利が安い住宅ローンの商品が利用できないとなると・・・買い手がなかなかつきません。

将来的に再建築不可物件の売却を検討するならば、現金一括で購入してくれる方かノンバンクの住宅ローンを組んで購入を探してくれる方を探す必要があります。

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