借地権・底地は売れる？地主の承諾が得られないときの考え方

借地権は、建物を所有するために、他人の土地を借りる権利です。底地は、借地権が付いている土地の所有権を指します。

一つの土地に、借地人（借地権を持つ人）と地主（底地を持つ人）の二人がいる状態です。そのため、どちらを売るにも、もう一方との関係が影響します。

借地権（賃借権）を第三者に売る場合、一般に、地主の承諾が必要とされます。承諾を得るときには、承諾料を求められることがあります。

承諾料の金額は、土地の状況や契約の内容、地主との関係で異なります。このページでは、金額の水準は示しません。

借地借家法は、借地権者が借地上の建物を第三者に譲渡しようとする場合に、その第三者が賃借権を取得しても、地主に不利となるおそれがないのに、地主が承諾しないときは、裁判所が、借地権者の申立てにより、承諾に代わる許可を与えられると定めています。

これは「借地非訟」と呼ばれる手続きです。

・裁判所は、残存期間、これまでの経過、譲渡の必要性などの事情を考慮します

・必要に応じて、許可と財産上の給付（承諾料など）を関連付けることがあります

・原則として、鑑定委員会の意見が聴かれます

手続きの期間は、裁判所の説明では、特段の事情がなければ概ね1年以内に終わる事件が多いとされています。もっとも、個別の事情で変わります。

借地非訟の申立てがあった場合、裁判所が定める期間内に、地主が、自ら建物と賃借権を取得する旨を申し立てることができます。

この場合、裁判所は、相当な対価などの条件を定めて、地主による取得を命じることができます。

つまり、借地権者が第三者に売ろうとしても、結果として、地主が買い取ることになる場合があります。

地主が底地を売る場合、借地権が付いたままの土地を売ることになります。

借地権は、借地権者が、登記された建物を土地の上に所有していれば、土地の所有者が変わっても、新しい所有者に主張できます。そのため、底地を買った人も、借地人に対して、一方的に土地の明け渡しを求めることはできません。

底地の売却先としては、次のようなものが考えられます。

・借地人（借地権者）

・底地を扱う、買取を行う会社

どの方法が合うかは、借地人との関係や、契約の内容によって変わります。

借地人と地主が協力して、借地権と底地を同時に売ると、買い手から見て、権利関係の分かれていない土地として売却できる場合があります。

双方の利害が一致する必要があり、条件の調整が必要です。調整が難しい場合は、第三者を交えて話し合うことも一つの方法です。

承諾が必要かどうか、裁判所の許可が見込めるか、承諾料の考え方。いずれも、契約の内容や、土地の状況によって結論が変わります。

正確な判断には、弁護士、不動産の専門家、司法書士などへの相談が必要です。この記事の内容だけで決めず、必ず専門家にご相談ください。

「借地に建つ家を売りたいが、地主との話が止まっている」

「底地を持っているが、借地人との関係で、どうしてよいかわからない」

「契約書がなく、権利関係がはっきりしない」

こうした段階でも、お気軽にご相談ください。

売却を決めていなくても構いません。まず状況を整理するところから、お手伝いします。

→ 借地・底地の買取りについてはこちら

→ 買取・仲介を行わない立場での第三者アドバイスをご希望の方はこちら（セカンドオピニオン・アドバイス契約）

電話：03-6419-7881 受付時間：10:00〜19:00

メール：info@ptr.co.jp 24時間受付

→ 買取のご相談・お問い合わせフォームはこちら 

参考サイト

・借地借家法（e-Gov法令検索）

・東京地方裁判所「第1 借地非訟とは」