再建築不可の土地は売れる？再建築できない理由と、売却・活用の選択肢

建築基準法は、建物の敷地は、道路に2メートル以上接していなければならないと定めています。これが「接道義務」です。

ここでいう道路は、原則として幅員4メートル以上のものを指します。

この条件を満たしていない敷地では、いまある建物を取り壊しても、新しい建物を建てることができません。これが「再建築不可」と呼ばれる状態です。

次のような場合は、再建築ができる可能性があります。

・前面の道が、幅員4メートル未満でも「道路」とみなされる場合

建物が立ち並んでいる幅員4メートル未満の道で、特定行政庁が指定したものは、道路とみなされます。この場合は、道の中心線から2メートルの位置まで敷地を後退させる（セットバック）ことで、建て替えができることがあります。

・接道義務の例外の許可や認定を受けられる場合

建築基準法43条2項は、一定の条件を満たす建築物について、接道義務の例外を認めています。特定行政庁の認定や、建築審査会の同意を得た許可が必要です。

国土交通省の資料では、令和5年度の実績として、認定が1,232件、許可が6,579件とされています。

どちらに当てはまるかは、土地の状況や自治体の運用によって異なります。管轄の役所（建築指導課など）や建築士に確認してください。

再建築ができない土地でも、所有者は、その土地を売却することができます。売却を妨げる法律上の決まりはありません。

ただし、買い手の側から見ると、建て替えができないという条件があります。そのため、一般的な不動産会社では扱いにくいことがあり、売却先を慎重に選ぶ必要があります。

売却先の例としては、次のようなものがあります。

・隣地の所有者（隣地と一体にすれば、接道を満たせる場合があります）

・再建築不可の物件を扱う、買取を行う会社

・そのまま使う目的の方（倉庫、駐車場、リフォームして住む場合など）

どの方法が合うかは、土地の状況によって変わります。

道路の種類、接道の長さ、43条2項の許可の可能性、リフォームの可否。いずれも、土地や建物の状況、自治体の運用によって結論が変わります。

正確な判断には、建築士、不動産の専門家、役所への確認が必要です。この記事の内容だけで決めず、必ず専門家にご相談ください。

「再建築不可と言われたが、本当にそうなのか知りたい」

「売れないと言われて、何から始めればいいかわからない」

「隣地との交渉が必要かもしれない」

こうした段階でも、お気軽にご相談ください。

売却を決めていなくても構いません。まず状況を整理するところから、お手伝いします。

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参考サイト

・建築基準法（e-Gov法令検索）

・国土交通省「リフォームにおける建築確認要否の解説事例集（木造一戸建て住宅）」（PDF）

・国土交通省「接道規制のあり方について」（PDF）